Tips Timbang dan Hitung Biaya Membeli Hunian bagi Pasangan Baru

Sebagai pasangan yang baru menjejakan kaki atau akan mempersiapkan diri menuju jenjang pernikahan, memilih hunian ketika berumah tangga menjadi hal yang perlu dipertimbangkan bersama. Memiliki rumah sendiri merupakan impian bagi setiap pasangan, namun rupanya membeli properti tidaklah semudah beberapa dekade ke belakang.

Ilustrasi pasangan baru yang tengah pindah rumah. Sumber: Shutterstock

Harga properti semakin lama semakin meningkat, terutama di daerah perkotaan. Sebagai contoh, harga rumah tapak di sekitar Jakarta sangat jarang yang menyentuh angka di bawah 1 miliar rupiah. Adapun rumah tapak yang dijual dengan harga ratusan juta, memiliki kekukarangan yang tentunya berpotensi mengganggu kenyaman seperti luas bangunan yang terbilang sempit, akses rumah hanya dilalui jalan gang, atau mungkin rumah bekas yang perlu banyak direnovasi.

Jika kamu ingin membeli rumah dalam beberapa waktu ke depan, ada baiknya mulai menghitung cost-benefit dari beberapa opsi calon hunian kamu. Berikut beberapa hal yang dapat dipertimbangkan dalam memilih hunian yang akan kamu tinggali bersama pasangan kelak.

1. Rumah Tapak atau Rumah Vertikal, Semua Ada Kelebihan dan Kekurangannya

Ilustrasi hunian vertikal. Sumber: Shutterstock

Kebimbangan antara membeli rumah tapak atau rumah vertikal (apartemen atau rumah susun) biasanya hadir dari calon pembeli yang bekerja di daerah perkotaan besar, khususnya DKI Jakarta. Saat ini kehadiran rumah tapak yang siap di beli di tengah Jakarta sangat sulit untuk ditemukan karena keterbatasan lahan. Pemerintah bersama perusahaan developer properti, lebih mengutamakan pembangunan hunian vertikal untuk memenuhi permintaan akan tempat tinggal bagi penduduk di Jakarta. Karena keterbatasan supply, tentu saja harga rumah tapak di tengah perkotaan rata-rata akan lebih tinggi daripada hunian vertikal. Jika para pekerja Jakarta bersikeras memiliki rumah tapak, banyak dari mereka pada akhirnya memilih area pemukiman di kota penyangga Jakarta.

Rumah tapak memberikan keleluasan pemilikinya untuk memodifikasi bangunan sesuai dengan kebutuhan dari pemilik rumah. Berbeda dengan rumah tapak, pemilik apartemen tidak memiliki banyak pilihan untuk memodifikasi bangunan unit. Sebagai contoh, ketika anggota keluarga bertambah dan dirasa perlu menambah ruangan, pemilik rumah tapak memiliki peluang untuk menambah lantai rumah atau memaksimalkan sisa tanah yang belum dibangun. Di sisi lain, pemilik apartemen tidak memiliki kemungkinan untuk menambah ruang di dalam unitnya sehingga memunculkan pertimbangan untuk membeli hunian baru yang lebih luas.

Kelemahan lain dari hunian vertikal adalah penghuni akan sangat bergantung pada fasilitas umum yang ada pada bangunan. Sebagai contoh dari pengalaman yang pernah penulis alami, penulis sempat mengalami keterlambatan ketika menuju ke kantor diakibatkan elevator apartemen yang tidak berfungsi. Tentu saja setiap bangunan akan menyediakan tangga darurat, namun harus menggunakan tangga darurat dalam beberapa hari akan sangat melelahkan bagi lansia, anak, dan ibu hamil. Mungkin penghuni akan lebih memaklumi apabila elevator tidak berfungsi karena terdapat bencana, namun apabila dikarenakan kelalaian developer dalam maintenance fasilitas umum, tentu ini menjadi hal yang menyebalkan. Pengalaman tidak menyenangkan lainnya adalah ketika beberapa kali air tidak mengalir ke dalam unit disebabkan pompa yang mengalami kerusakan. Dari pengalaman-pengalaman tersebut, ada baiknya calon pembeli berbincang dengan penghuni lama bagaimana kinerja pengelola apartemen atau rumah susun dalam menangani masalah terkait fasilitas umum.

Namun demikian, hunian vertikal sangat cocok bagi pasangan yang baru menikah, terutama pasangan yang sama-sama bekerja di pusat kota. Banyak dari apartemen dan rumah susun dibangun dekat dengan titik keramaian seperti pusat perbelanjaan atau perkantoran sehingga sangat memudahkan mobilitas penghuni untuk bekerja dan berbelanja. Di samping itu, masih banyak developer yang menawarkan apartemen dan rumah susun dengan harga lebih murah daripada rumah tapak di lokasi yang sama.

2. Hitung Jarak Hunian dengan Lokasi Pekerjaan dan Cari Tahu Akses Transportasi di Sekitar Hunian

Ilustrasi keluarga mengisi bahan bakar kendaraan. Sumber: Shutterstock

Biaya transportasi menuju lokasi bekerja merupakan biaya yang hampir pasti dibelanjakan setiap bulannya, terutama bagi pekerja dari kantor atau perusahaan yang menetapkan sistem work form office. Semakin jauh posisi rumah dengan kantor sudah barang pasti akan menyebabkan biaya transportasi yang juga tinggi.

Terkadang banyak dari pekerja di sekitar Jakarta memilih rumah yang jauh dari pusat Jakarta dengan alasan mencari harga properti yang murah namun tetap nyaman. Sebagai gambaran, penghuni daerah Bumi Serpong Damai harus menempuh jarak kurang lebih 40 km jika berkantor di sekitar Jakarta Pusat. Daerah penyangga Jakarta memang dinilai memiliki tingkat kenyamanan hunian yang lebih baik daripada pusat Jakarta, namun untuk membayar kenyamanan tersebut, penghuni perlu mengeluarkan biaya transportasi lebih besar dan juga waktu tempuh yang lebih panjang daripada individu yang bertempat tinggal dekat dengan lokasi bekerja.

Ketika berbicara tentang transportasi, kita dihadapkan pilihan antara menggunakan kendaraan pribadi atau kendaraan umum. Jika memang diharuskan menggunakan kendaraan pribadi, maka kamu perlu menghitung rata-rata biaya bahan bakar dan juga biaya tol. Biaya parkir juga perlu kamu pertimbangkan apabila kantor tempat kamu bekerja menerapkan tarif parkir. Apabila akses dari rumah menuju kantor dan sebaliknya terbilang macet, maka jangan heran apabila biaya konsumsi bahan bakar kendaraanmu meningkat. Selain biaya material, perjalanan yang terlalu lama akibat kemacetan akan membuat kamu mengorbankan kesehatan mental dan fisik.

Menggunakan kendaraan umum cenderung lebih murah dan ramah lingkungan daripada menggunakan kendaraan pribadi. Khususnya kendaraan umum berbasis rel, perjalanan akan terasa lebih singkat dan cepat karena kendaraan memiliki jalur tersendiri sehingga terhindar dari kemacetan. Hal yang terkadang luput dari perhatian adalah seberapa panjang dan bagaimana kondisi first mile. First mile adalah perjalanan dari rumah menuju titik keberangkatan transportasi umum. Idealnya first mile dapat ditempuh dengan berjalan kaki atau bersepeda, namun jika memang diharuskan menggunakan kendaraan bermotor pastikan kondisi jarak antara rumah dengan stasiun atau terminal tidak jauh dan kondisi lalu lintas lancar. Dengan begitu, kamu bisa menyiapkan tenaga dan mental sebelum memasuki kendaraan umum.

Memilih hunian yang tidak terlalu jauh dari tempat rutinitas tidak hanya membantu kamu dalam menekan biaya transportasi, namun juga baik untuk lingkungan karena memperpendek jejak karbon.

3. Cari Tahu Kesediaan Fasilitas Penunjang Kehidupan

Ilustrasi fasilitas pendidikan anak. Sumber: Shutterstock

Selain mempehitungkan jarak rumah dengan kantor, kamu juga perlu mempertimbangkan ketersediaan fasilitas penunjang kehidupan lainnya seperti tempat berbelanja bahan pokok, fasilitas kesehatan, dan juga fasilitas pendidikan.

Meskipun berbelanja di supermarket lebih nyaman dan lebih bersih, ada baiknya jika calon rumah kamu juga terbilang dekat dengan pasar tradisional. Jika kamu sempat memasak, akan lebih murah jika bahan pangan dibeli dari pasar tradisional. Akses ke rumah sakit dan apotek juga menjadi hal yang perlu diperhatikan ketika mensurvey lokasi rumah. Ketika kamu telah menetap di hunian baru, kamu wajib tahu ke mana harus pergi jika terjadi keadaan gawat darurat terkait kesehatan. Mempunyai hunian yang dekat dengan fasilitas kesehatan juga menjadi nilai plus ketika memutuskan memiliki buah hati. Hal ini membuat orang tua akan selalu sigap untuk membawa anak ke tenaga kesehatan jika terjadi hal-hal yang tidak diinginkan. Begitu pula dengan ketersediaan sekolah, adanya sekolah dengan kualitas dan kuantitas memadai di sekitar hunian akan memudahkan kita dalam memenuhi hak pendidikan anak-anak kita, terlebih lagi jika kebijakan zonasi masih diterapkan. Bagaimanapun, sekolah yang dekat dengan rumah akan lebih baik untuk kesehatan fisik dan mental anak, dan tentu juga bermanfaat untuk menekan biaya transportasi sekolah anak.

4. Jangan Mudah Tergiur Promosi Down Payment Kecil

Ilustrasi kredit kepemilikan properti. Sumber: Shutterstock

Beberapa developer properti menawarkan promo Down Payment (DP) yang kecil untuk menarik pembeli. Namun jangan terkecoh, karena dengan DP yang ringan maka terdapat potensi biaya cicilan perbulan akan lebih besar. Pastikan biaya cicilan kredit kepemilikan rumah/ apartemen tidak menjadi beban fiskal yang terlalu besar bagi anggaran rumah tangga kamu.

Sebelum melakukan perjanjian kredit cermati bagaimana skema bunga dari bank penyedia. Bagi bank berbasis syariah perhitungan rasio besar cicilan dengan pemasukan bulanan akan lebih mudah terlihat karena besaran cicilan bersifat tetap atau tetap bertahap serta sudah ditentukan di awal akad. Berbeda dengan kredit berbasis syariah, kredit dari bank konvensional menerapkan sistem bunga pada cicilan. Biasanya untuk beberapa tahun bank konvensional akan memberikan bunga tetap, selanjutnya besaran bunga akan bersifat floating (berubah sesuai dengan kondisi pasar). Dengan skema bunga floating, kamu berarti harus jeli dengan kondisi perekonomian karena besaran bunga bisa berfluktuasi berdasarkan kondisi tersebut.

Sebelum memutuskan mengambil kredit, kamu juga perlu menggarisbawahi beberapa biaya penyerta seperti biaya notaris, asuransi, dan lain sebagainya. Kamu juga perlu membaca dengan seksama besaran pinalti jika suatu saat kamu berniat untuk melunasi kredit sebelum jatuh tempo.

5. Cari Tahu Berapa Biaya Pemeliharaan Lingkungan (IPL)

Ilustrasi lingkungan perumahan. Sumber: Shutterstock

Iuran pemeliharaan lingkungan (IPL) merupakan unsur biaya terkait hunian yang lazimnya dibayarkan secara bulanan. Jika kamu membeli apartemen atau perumahan baru, biasanya IPL dibayarkan kepada developer. Untuk pembelian rumah di daerah yang sudah lama terbentuk, pembayaran IPL biasanya dibayarkan kepada pengurus lingkungan, misalnya pengurus Rukun Tetanggan (RT).

Sedikit berbagi pengalaman ketika menghuni apartemen, terkadang biaya IPL bulanan di beberapa apartemen bisa jadi hampir dari setengah cicilan pelunasan kredit kepemilikan apartemen. Tentu saja biaya antara satu apartemen dengan lainnya akan berbeda tergantung jenis fasilitas yang dimiliki apartemen. Biasanya besaran IPL antara unit satu dengan lainnya pun berbeda karena besaran IPL dihitung dari luas unit. Selain itu, apartemen juga menerapkan biaya langganan lahan parkir yang besarannya berdasarkan jenis dan jumlah kendaraan yang diparkir.

6. Jika Memilih Rumah Second, Hitung Juga Biaya untuk Renovasi

Ilustrasi renovasi rumah. Sumber: Shutterstock

Beberapa orang berharap dengan membeli rumah second, mereka akan membeli rumah yang langsung siap untuk ditinggali. Namun, calon pembeli harus teliti karena tidak jarang ada beberapa kerusakan yang ditinggalkan oleh penghuni lama seperti atap yang bocor atau lantai yang pecah. Hal ini membuat penghuni baru perlu merogoh kocek lagi untuk biaya perbaikan. Di sisi lain, ada pula beberapa orang yang membeli rumah second dengan alasan untuk memiliki hunian dengan harga miring di kawasan strategis. Biasanya kondisi properti sudah rusak parah dan tidak layak huni, sehingga membutuhkan biaya renovasi besar-besaran atau bahkan membangun ulang bangunan.

Terkadang keinginan untuk merenovasi murni muncul dari diri pembeli karena ingin mengubah denah atau mengupgrade jumlah lantai atau ruangan. Dengan demikian, ketika kamu memutuskan untuk membeli rumah tangan kedua, maka biaya yang kamu siapkan adalah biaya perolehan ditambahkan dengan biaya renovasi.

7. Cari Tahu Status Sertifikat Tanah dan Bangunan

Ilustrasi penandatanganan perjanjian jual beli. Sumber: Shutterstock

Sertifikat kepemilikan tanah dan bangunan merupakan hal yang krusial ketika membeli properti karena menjadi dasar legalitas status kepemilikan aset. Hak tertinggi dan terkuat dalam kepemilikan aset properti ditandai dengan kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM). Adanya SHM ini juga menjadikan aset properti yang kita miliki lebih leluasa untuk diwariskan kepada penerus kita. Selain itu kepemilikan SHM akan menghindarkan risiko sengketa kepemilikan properti di masa yang akan datang.

Membeli rumah baru di developer tidak menjamin sang pembeli segera memiliki SHM. Beberapa developer menawarkan properti dengan dokumen hak kepemilikan di bawah SHM, seperti misalnya Akta Jual Beli (AJB). Tentu saja, dokumen tersebut dapat ditingkatkan menjadi SHM namun dengan biaya-biaya tertentu. Biaya yang pasti dibelanjakan untuk memperoleh SHM adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Selain SHM beberapa properti khususnya rumah vertikal seperti apartemen, memberlakukan Hak Guna atas Bangunan (HGB). Berbeda dengan SHM yang memiliki janga waktu berlaku tidak terbatas, HGB dibatasi oleh jangka waktu tertentu. Hal ini tentu saja membuat aset tidak leluasa untuk diwariskan kepada anggota keluarga.