Pentingnya Analisis Pasar pada Proses Penilaian Properti

Ilustrasi Properti (Sumber : Shutterstock.com)

Analisa pasar adalah suatu kegiatan penganalisisan atau penyelenggaraan untuk mempelajari berbagai masalah tentang keadaan pasar. Analisis pasar ini menjadi hal penting yang harus diketahui oleh setiap penilai dan juga menjadi dasar dan pondasi yang berkaitan dengan kegiatan penilaian.

Penentuan permintaan ini sangat penting karena jumlah penawaran tidak dapat memenuhi seluruh permintaan yang ada di pasar. Permintaan yang ada terlalu banyak dengan kebutuhan dan keinginan yang beragam atau bervariasi, sehingga jumlah penawaran harus diseleksi dengan ketat. Dengan demikian, tingkat nilai yang wajar akan dipengaruhi terhadap seberapa baik dan tepat analisa pasar yang dilakukan. Analisis pasar sebagai bagian dari laporan penilaian sering kali diabaikan, hal ini terutama dilakukan pada pengabaian data yang berlaku dan analisis yang berkaitan dengan properti subjek dan pasar tempat bersaingnya properti tersebut. Terlalu banyak penilai yang menggunakan pendekatan satu ukuran untuk semua. Penilai harus menyadari kondisi pasar selalu terus berubah, yang mana pada saat tertentu membutuhkan tingkat analisis yang lebih dalam untuk menghasilkan laporan penilaian yang kredibel yang dibutuhkan pengguna laporan.

Analisis pasar sangat penting guna mendukung analisis penggunaan dan penilaian tertinggi dan terbaik (HBU). Dalam penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU), analisis pasar memberikan data awal untuk analisis HBU pada tanah kosong (as vacant), dan analisis HBU pada tanah yang sudah terbangun (as improved). Kondisi pasar memberikan gambaran untuk prinsip penilaian yaitu prinsip antisipasi terutama pada perubahan harga sewa dan tingkat hunian dalam pasar secara keseluruhan, selama kondisi perekonomian mengalami resesi, tingkat hunian menurun, biaya variabel bisa berfluktuasi dengan tingkat hunian, biaya lainnya tetap sehingga mengakibatkan penurunan laba bersih yang pada akhirnya mengakibatkan rasio biaya operasional yang lebih tinggi pada waktu tersebut. Penilai harus mempertimbangkan kondisi pasar saat memperkirakan biaya operasional pada berbagai waktu yang berbeda dalam siklus pasar.

Ada kajian dari appraisal institute yang menawarkan cara pemecahan untuk mengatasi permasalahan kondisi pasar yang sedang bergejolak di mana seorang penilai harus dapat menilai sesuai tujuan penggunaan tertentu. Hal ini dapat dilakukan oleh seorang penilai dengan mengomunikasikan opini nilai dari waktu ke waktu, yang bisa dilakukan dengan analisis pasar lebih baik. Peran penilai dalam memecahkan permasalahan pemohon penilaian untuk kondisi pasar sedang berubah atau ketika sebuah properti mengalami keusangan signifikan dapat menggunakan proses enam langkah untuk analisis pasar yang mana cara tersebut dapat memecahkan masalah dengan cara yang sesuai kondisi pasar. Sebagai urutan Analisa pasar yang bisa dilakukan adalah menentukan pasar objek penilaian, menganalisa permintaan primer, menganalisa permintaan selektif, menganalisa segmen pasar, menganalisa persaingan serta terakhir mengidentifikasi target pasar. Selain itu, pengetahuan dan pemahaman yang mendalam terkait proses analisis pasar bisa ditujukan kepada bagian lain di luar layanan penilaian, seperti studi analisis pasar yang berdiri sendiri atau menilai opini going concern. Penilai harus menyadari kesimpulan penting bahwa analisa pasar memainkan peran lebih besar dalam proses penilaian. Untuk itu perlu memikirkan lebih bagaimana analisis pasar bisa diterapkan dalam laporan penilaiannya.